新城事·正乘勢丨供需兩端持續(xù)發(fā)力 政策組合拳促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
央廣網(wǎng)北京12月25日消息（記者門庭婷）2023年是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的一年，也是各類利好政策頻出的一年。這一年，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)為房地產(chǎn)發(fā)展開啟了新篇章。多部委明確政策優(yōu)化方向，從供需兩端政策、防范房企風(fēng)險以及保障性住房建設(shè)等方面釋放積極信號。各地政府因城施策，持續(xù)推出覆蓋方方面面的政策優(yōu)化舉措。
12月11日至12日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2024年市場的發(fā)展指明了方向，定下“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”的總基調(diào)，強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
12月21日至22日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議則明確了2024年重點(diǎn)任務(wù)：推動住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展再上新臺階。會議指出，明年的工作要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，重點(diǎn)抓好4大板塊18個方面工作。在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。
優(yōu)化政策不斷加碼 提振市場信心
在中央不斷出臺政策，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的同時，面對房地產(chǎn)市場的變化，地方層面也不斷有新政面市。
12月14日，北京、上海接連優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，覆蓋降首付、降利率以及優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等多個層面，大幅降低了居民置業(yè)門檻和購房成本。這也是繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，一線城市的又一次大動作。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，政策大力度優(yōu)化后，預(yù)計京滬市場活躍度將明顯提升，進(jìn)而穩(wěn)定價格預(yù)期。京滬市場預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場信心，推動全國市場加快筑底企穩(wěn)。
北京、上海的房地產(chǎn)優(yōu)化政策將今年全年房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整推向高潮，2023年全年，全國各地調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化。將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，將全國首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%，下調(diào)二套房貸利率下限至5年期以上LPR+20基點(diǎn)，降低存量首套房貸利率，延長換房退個稅優(yōu)惠時間至2025年底等一系列政策，以降低購房成本、降低購房門檻為目標(biāo)，引導(dǎo)市場預(yù)期穩(wěn)步修復(fù)。
根據(jù)中指監(jiān)測，截至11月，已有200余省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超600次，多數(shù)城市限制性政策完全放開。目前全國多數(shù)城市均已執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”，積極落實(shí)差別化住房信貸政策。限購方面，南京、合肥、濟(jì)南、青島等14個二線城市全面取消限購政策，另有多個二線城市從優(yōu)化購房套數(shù)、優(yōu)化限購范圍、放松購房限制條件等方式放松限購。一線城市中，廣州成為首個部分開放限購的城市。此外，優(yōu)化公積金貸款、降低限售年限、發(fā)放購房補(bǔ)貼等也是各地因城施策的手段。
今年以來，從中央到地方積極從需求端持續(xù)優(yōu)化樓市政策，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。不過，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整之中，修復(fù)節(jié)奏比較緩慢。根據(jù)國家統(tǒng)計局1-11月銷售數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積同比下降8%，商品房銷售額同比下降5.2%。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，短期來看，各項(xiàng)支持政策落地見效仍需要一定時間。未來政策調(diào)控仍將漸進(jìn)式推進(jìn)，需求端政策大概率將繼續(xù)圍繞降低購房門檻、降低購房成本進(jìn)一步展開。
房企融資利好不斷 防范化解風(fēng)險
需求端政策頻繁出臺，促進(jìn)購房需求釋放的同時，針對供給端政策的支持力度也在繼續(xù)加大。
從去年開始，以“金融16條”為先導(dǎo)，金融業(yè)支持房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入復(fù)蘇期。今年，監(jiān)管部門明確繼續(xù)落實(shí)“金融16條”及“第二支箭”政策，強(qiáng)調(diào)要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃。住建部也表示要“抓兩頭、帶中間”，支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，對于出險房企，一方面幫助企業(yè)自救，另一方面依法依規(guī)進(jìn)行處置，防范化解風(fēng)險。
近期，中央金融工作會議再次明確一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求后，多部委表示要支持房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場合理股權(quán)融資。據(jù)媒體報道，金融監(jiān)管部門提出“三個不低于”改善企業(yè)融資環(huán)境，并制定涵蓋50家規(guī)模房企的白名單。進(jìn)入名單的企業(yè)將獲得信貸、債券和股權(quán)融資等多方面支持。若相關(guān)支持政策真正落地，房企資金壓力有望緩解。
今年以來，金融機(jī)構(gòu)通過信貸、債券等融資渠道已對房企進(jìn)行了有力支撐。有數(shù)據(jù)顯示，為支持民營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，今年1月至10月，房企公司債券及資產(chǎn)支持證券發(fā)行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔(dān)保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發(fā)行債券。此外，首批保障性租賃住房不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行上市，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)。
金融政策支持房企融資的同時，“保交樓”配套資金也在加速落地。據(jù)了解，金融部門配合推出兩批共3500億元保交樓專項(xiàng)借款。設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃，引導(dǎo)商業(yè)銀行積極提供配套融資。8月初央行明確將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。從效果來看，根據(jù)住建部截至8月初的統(tǒng)計，保交樓專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項(xiàng)借款項(xiàng)目住房交付率超過60%。
多地取消土地限價 穩(wěn)定房價預(yù)期
“限地價”開始于房地產(chǎn)行情高漲時期。2016年底首次提出“房住不炒”，越來越多的城市開始有意識地限制高地價。至2021年，全國大部分重點(diǎn)城市基本均已實(shí)施“限地價”相關(guān)政策。今年7月，中央政治局會議明確提出適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，在樓市過熱時期出臺的限制性政策迎來調(diào)整良機(jī)。“限地價”無疑是其中重要部分。
據(jù)媒體報道，9月底，自然資源規(guī)劃部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包括取消土拍中的地價限制、取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0的限制等。此后全國多地陸續(xù)公告土地出讓環(huán)節(jié)取消限價。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月以來，集中供地的22城中已有成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、杭州等城市響應(yīng)。
多城官宣取消地價限制，恢復(fù)“價高者得”。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒。成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進(jìn)而帶動市場交易上行預(yù)期，對當(dāng)前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動。
此外，根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢，中央積極推進(jìn)“三大工程”，在規(guī)劃保障性住房上，拓展配售型保障性住房的新路子，實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。據(jù)住建部9月披露，今年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套（間）的任務(wù)目前已完成72%，各地籌集建設(shè)進(jìn)度不斷加快。
對于2024年政策方向，中指研究院表示近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議釋放了更加積極的信號，明年宏觀政策或?qū)⒗^續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，中央加杠桿、央行降準(zhǔn)降息均有一定空間，“先立后破”的政策基調(diào)也給房地產(chǎn)政策帶來了更強(qiáng)的優(yōu)化預(yù)期。如果明年房地產(chǎn)政策能夠協(xié)同發(fā)力，包括在需求端繼續(xù)優(yōu)化限制性政策，在供給端支持房企合理融資需求、化解企業(yè)風(fēng)險，同時加快推進(jìn)“三大工程”建設(shè)，房地產(chǎn)市場有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。