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翻開南寧的地圖，在城市的東邊，過了埌東收費(fèi)站，沿著邕江，鳳嶺南路往東，有一片靠山臨江的土地，就是仙葫。

仙葫的北面是仙靈嶺（南寧外環(huán)山脈），南面是邕江，整體上是一個(gè)東西長，南北窄的狹長地塊。

▲仙葫由仙葫西、仙葫半島、仙葫東三個(gè)小板塊組成，當(dāng)我們把整個(gè)區(qū)域的板塊細(xì)化以后就能看出來

仙葫片區(qū)一直享有“南寧的后花園”的美譽(yù)。自然資源非常豐富，尤其是仙葫中心的仙葫半島，三面環(huán)江，在風(fēng)水學(xué)上叫“玉帶環(huán)腰”，屬于上風(fēng)上水之地。

而仙葫西面的三岸片區(qū)，如今是最接近南寧核心區(qū)鳳嶺南板塊的區(qū)域。其臨近邕江邊的板塊，被稱作“鳳嶺南濱江”板塊，是目前南寧房價(jià)、地價(jià)僅次于五象湖、東盟商務(wù)區(qū)的板塊。

仙葫的東面，主要是五合大學(xué)城及青秀區(qū)產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，發(fā)展的是教育、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)。

▲按照南寧市的規(guī)劃，仙葫片區(qū)原本應(yīng)該是第二個(gè)騰飛的區(qū)域，會(huì)比五象新區(qū)還要容易起飛。商業(yè)、行政、教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)聚集

但是現(xiàn)實(shí)卻很遺憾，仙葫并沒有吃到南寧鳳嶺南北外溢的紅利，這波人口紅利被五象新區(qū)吃掉了。今天你明哥就簡單地說一下，仙葫如今的萎靡是有歷史原因的。

01

無序開發(fā)的歷史之痛

大約在90年代初的時(shí)候，當(dāng)年的仙葫片區(qū)還屬于邕寧縣所管轄的范圍，當(dāng)年的邕寧縣面積很大，面積約有4725平方公里，人口87萬人（1996年），北面與武鳴、賓陽接壤，東面連接橫縣、靈山，西面連接扶綏，南面與欽州接壤，面積廣闊。

▲歷史上的邕寧縣，包含了今南寧市興寧區(qū)的三塘、五塘，良慶區(qū)的那馬、青秀區(qū)的仙葫、經(jīng)開區(qū)的吳圩、蘇圩等鄉(xiāng)鎮(zhèn)

當(dāng)年鎮(zhèn)政府所在地在今天的蒲廟中心，江對岸的仙葫同樣屬于邕寧縣的管轄范圍。所以，在90年代初，埌東尚未開發(fā)的時(shí)候，仙葫片區(qū)與南寧市區(qū)的距離是非常遙遠(yuǎn)的。中間隔著鳳嶺南北的一大片城市斷層帶。

那個(gè)時(shí)候的政府，遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在政府的執(zhí)政水平和眼光，對于土地的開發(fā)利用非常粗放。由于，仙葫片區(qū)沿著邕江，資源景觀優(yōu)越，那時(shí)候就是邕寧縣主要開發(fā)的區(qū)域。

而當(dāng)年，是沒有土地整體開發(fā)的意識的，邕寧縣更多的時(shí)候，是把地塊分割成小塊，直接賣地，土地競得人獲得土地后，再自己建房的模式。

▲這樣的后果就是，片區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了各種各樣的別墅，整體沒有規(guī)劃，雜亂無章，建設(shè)進(jìn)度也快慢不一，很多別墅變成爛尾房

別墅的容積率普遍很低，但是占用的土地面積很大，這就使得當(dāng)年仙葫片區(qū)的大量土地，被別墅占用，浪費(fèi)掉了。

別墅這樣的終極物業(yè)，不能有效地聚集人口，又特別浪費(fèi)土地。

等到仙葫片區(qū)整體并入埌東開發(fā)區(qū)開發(fā)的時(shí)候，政府突然發(fā)現(xiàn)，仙葫板塊的土地，不但不剩多少了，而且利用率極低，產(chǎn)生不了太多價(jià)值。而且邕寧縣當(dāng)年留下的土地，至今仍然有不少是歷史遺留問題的土地。這大大阻礙了城市發(fā)展的進(jìn)程。

▲南寧政府多次組織成立領(lǐng)導(dǎo)小組，解決當(dāng)年邕寧縣管轄范圍的土地歷史遺留問題。資料來源：南寧市政府官網(wǎng)

02

容積率低，人口無法引入

南寧的發(fā)展戰(zhàn)略是“整體向東，重點(diǎn)向南”，向東的發(fā)展方向，到了仙葫就發(fā)展不下去了。

原因何在？因?yàn)橄珊鶝]有土地了。

當(dāng)年的無效開發(fā)別墅區(qū)，帶來的直接后果就是仙葫已經(jīng)沒有了大片的可開發(fā)土地。如果有，那么如今仙葫的價(jià)值一定會(huì)井噴。

這里以三岸為例，三岸是仙葫片區(qū)僅剩的尚未被別墅開發(fā)占用的土地，如今被政府統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)之后，價(jià)值得到了充分的釋放。

▲看三岸如今的地價(jià)直逼五象湖，足以說明，仙葫片區(qū)曾經(jīng)是具備爆發(fā)性增長潛力的板塊

由于仙葫片區(qū)當(dāng)年都是以別墅開發(fā)為主，人口密度很低，就很難形成商業(yè)氛圍。沒有商業(yè)、沒有就業(yè)，就不能吸引更多的人口進(jìn)入。簡而言之，吃不到人口紅利，土地的價(jià)值就很低。當(dāng)年的仙葫人口，靠的是什么呢，靠的是傳銷人口。

▲仙葫長期以來都是南寧傳銷的重災(zāi)區(qū)，大量的外來人口基本上都是傳銷引入

傳銷人口雖然短時(shí)間內(nèi)，可以刺激當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，但是傳銷不進(jìn)行生產(chǎn)，它的本質(zhì)是財(cái)富轉(zhuǎn)移，所以長期來看，傳銷人口不但無法使當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長，還會(huì)由于大量的無業(yè)游民聚集，導(dǎo)致更多的社會(huì)不穩(wěn)定因素和惡性治安案件飆升。

當(dāng)然，仙葫也不是沒有努力過，引入高端人口進(jìn)入。

這就有了五合大學(xué)城（原邕寧縣打造）和長塘產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃。但是從規(guī)劃至今的落地效果來看，無論是大學(xué)城還是產(chǎn)業(yè)園，只能說還需要很長的時(shí)間去兌現(xiàn)。

▲再美的規(guī)劃，距離落地還需要很長的時(shí)間，這種時(shí)間與南寧其他區(qū)域相比就顯得很慢，成長潛力很低

03

土地零碎，配套極度缺乏

沒有人口紅利，與之相對的就是沒有配套的支持。仙葫的配套實(shí)際上，只能用“非常差”來形容，道路修建得狹窄，經(jīng)常堵車。

在學(xué)區(qū)上，仙葫雖然也曾努力引進(jìn)了南寧民主路小學(xué)（觀瀾溪谷校區(qū)）和南湖小學(xué)（海茵校區(qū)）等小學(xué)，但是，沒有知名初中進(jìn)入，學(xué)校配套不夠完善。

而商業(yè)配套，仙葫至今都沒有高端商業(yè)，其中人流量最大的商業(yè)中心是東方廣場。

整個(gè)仙葫片區(qū)，能夠吸引南寧人前來消費(fèi)的商業(yè)街是燒烤、夜市攤。目前，片區(qū)內(nèi)唯一具備高端商業(yè)潛質(zhì)的是在三岸的龍湖天街。

▲富興夜市是現(xiàn)在仙葫片區(qū)最有人氣的美食街區(qū)

道路、學(xué)區(qū)、商業(yè)這些市政配套的缺失，導(dǎo)致土地價(jià)格漲不起來。地價(jià)不漲，房價(jià)自然也很難漲。

所有配套上的缺失，歸根結(jié)底就是：仙葫沒有完整的土地。

04

仙葫的房子怎么買

無論再這么差，仙葫始終還是屬于南寧市管轄范圍，那么這個(gè)區(qū)域仍然會(huì)吃到南寧城市發(fā)展的紅利 。從房價(jià)的表現(xiàn)上來看，這個(gè)區(qū)域是一個(gè)跟隨南寧市房價(jià)普漲的區(qū)域。

也就是說：只要南寧房價(jià)繼續(xù)漲，仙葫的房價(jià)必然也會(huì)跟著漲。南寧房價(jià)持平，或者不漲，這里也不會(huì)漲。

這里最有價(jià)值的就是山景、江景資源，人們能買到面積段比較大、價(jià)格也較為溫和的房子 。

這里距離南寧的發(fā)展核心區(qū)：五象龍崗片區(qū)、東盟商務(wù)區(qū)、鳳嶺北片區(qū)很近。

所以，這個(gè)片區(qū)只適合兩種人群來買房：

1.追求大面積、舒適尺度的剛需人群（房價(jià)相對低）

2.追求極致享受的改善人群（擁有江景資源的別墅、洋房）

仙葫不適合投資人群買房，因?yàn)樵谀蠈幱刑啾认珊鼉?yōu)質(zhì)的區(qū)域可以選擇。

寫在最后

不是仙葫不好，而是仙葫是被當(dāng)年的城市規(guī)劃者胡亂的規(guī)劃搞得一團(tuán)糟，現(xiàn)在已經(jīng)徹底失去了起飛的資本，變成一個(gè)沒什么紅利的區(qū)域。

如果仙葫要想起飛，要么等待三岸片區(qū)的徹底成熟，要么就得等待大學(xué)城和產(chǎn)業(yè)園的徹底成型。

只是這個(gè)時(shí)間，實(shí)在太久了，久到南寧其他片區(qū)完全發(fā)展成熟，這個(gè)地方仍是半生不熟。