長三角多個城市試水樓市“以舊換新” 效果已開始顯現(xiàn)
宣城市民劉女士換新的愿望急切，3月11日上午她得知這一政策，下午便到售樓處報名，交了2萬元認(rèn)購金，她打算借此給兒子準(zhǔn)備一套新房作為婚房。
但有急切需求的是少數(shù)。太倉是長三角第一個在樓市推出以舊換新政策的城市，選擇“收購”模式。截至3月12日，活動報名累計超過800組，其中，已成交93套，還有86套交過意向金，正在進(jìn)行驗房、評估等。也就是說，真正開始“走流程”的房源還不到報名總數(shù)的1/4。
其他城市情況類似。2月18日至2月29日，啟東以舊換新的參與者開始報名。大概在3月底，評估價格會向報名的置換人公布。報名結(jié)束后，負(fù)責(zé)此次換房活動的啟東城投集團(tuán)接到過很多電話，問：“有沒有二期？”他們等著看首批舊房評估情況怎樣。
有很多人還在觀望，這是各地普遍遇到的情況。“對新事物大家都會抱懷疑的態(tài)度，這很正常。”太倉城市發(fā)展集團(tuán)有限公司總經(jīng)理劉鵬飛說。
如何將觀望者納入?yún)⑴c者隊伍？關(guān)鍵可能在于建立參與者對評估價的信任。
一些置換者表達(dá)了對評估價過低的擔(dān)憂。記者在社交平臺上看到個別議論。有人認(rèn)為，開發(fā)商為了掙錢，肯定會把評估價壓低，以舊換新就是個營銷活動，包裝成樓市政策。
在宣城，以舊換新同樣通過“收購”完成，收購價是評估價的八八折，購新房補(bǔ)貼5萬元現(xiàn)金。“如果舊房估價太便宜，我就不要了。”劉女士有些擔(dān)憂。
在上海工作的太倉人錢敏看中一套330平方米的新房，總價1000萬元出頭。她在老城區(qū)有套舊房，考慮要不要參與以舊換新活動時，糾結(jié)的也是價格。“擔(dān)心評估價太低。”
若評估價過高，市場會認(rèn)為開發(fā)商估價不專業(yè)，后續(xù)工作很難進(jìn)行，活動中挑大梁的開發(fā)商大多是國有企業(yè)，用太高的價格回收舊房，是對國有資產(chǎn)的不負(fù)責(zé)任。
為了保證相對客觀，舊房價格一般通過具有專業(yè)資質(zhì)的評估公司評估決定——太倉在5家具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對舊房進(jìn)行估價，取平均值得出最終收購價。宣城則會找3家評估公司來對舊房估價，然后取價格中間值，打折后作為最終可用金額。
啟東城投對待評估價非常謹(jǐn)慎。對于評估公司給出的價格，城投內(nèi)部成立房產(chǎn)評估監(jiān)督小組，進(jìn)行二次評估，并對每套舊房進(jìn)行實地走訪，同步向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解市場掛牌價格。
客戶若能接受評估價，舊房房款就直接轉(zhuǎn)為新房首付款；若不接受，新房認(rèn)購金可全部退還。換句話說，置換人幾乎不承擔(dān)任何風(fēng)險。
就目前的情況來看，舊房評估價格的高低和市場二手房交易價格的漲跌邏輯相似，比如，地段和房齡是重要影響因素，靠近學(xué)區(qū)和商業(yè)區(qū)、公共交通便利、建成年限較短的房子價格更高，同時，頂樓和底樓的價格相對較低。
評估價很難令所有置換人滿意。去年10月，太倉初次嘗試以舊換新，首批放出100個名額，報名人數(shù)超出限額不少，但最終實際成交只有6組。
不過，隨著活動的推進(jìn)，置換人對評估價慢慢產(chǎn)生信賴感，去年10月以來，太倉參與置換的報名人數(shù)和置換成交量穩(wěn)步上升。
對開發(fā)商的能力考驗
在啟東，參與以舊換新的新房售價打八八折。若單講市場邏輯，城投不劃算——本來銷售新房按照原價收回全部資金，現(xiàn)在新房出售回款變少，還需額外支出收購舊房的資金。
短期來看，開發(fā)商很難實現(xiàn)快速變現(xiàn)，但從長期來看，若能實現(xiàn)新房去庫存、舊房善運(yùn)營，在實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價值之外，社會效益同樣顯著。
“城投公司要不要這些房子是政策能否落地的關(guān)鍵。”啟東市住建局房產(chǎn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人葉華說，對于“收購”模式，收購舊房的房地產(chǎn)企業(yè)要有資金實力、強(qiáng)烈意愿和處置舊房的辦法。
根據(jù)各地的經(jīng)驗看，主要操作舊房收購和新房銷售的都是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、根基深厚的國有企業(yè)，樓盤數(shù)量較多和資金實力雄厚是共同特點。
關(guān)于舊房的后續(xù)處置，城投打算嘗試3種辦法：城投有安置房建設(shè)的職能，拆遷戶可以選擇新建的安置房，也可選擇已收儲舊房，這是其一；將收儲舊房作為市場房源進(jìn)行銷售，在新房樓盤同步進(jìn)行推介，這是其二；作為人才公寓出租給高層次引進(jìn)人才，這是其三。
太倉和宣城對于舊房的處理思路相似。劉鵬飛介紹，公司有“KPI”，要在太倉籌集1萬套人才公寓和保障房，尤其要擴(kuò)大人才公寓的供給數(shù)量和范圍，而收購的舊房便可用作補(bǔ)充。宣城的舊房收儲后，同樣計劃用作人才公寓，按照相關(guān)政策要求，城建需要提供一定數(shù)量的人才公寓，若非收儲舊房，則需要新建住房。
通過舊房收購賺錢，并非政策意圖，也幾乎不可能。再以啟東為例，城市不大，開車20分鐘便可穿越城區(qū)，城市界面和地域能級差異不大，拆遷戶不太可能選擇舊房安置。另外，用來置換的舊房在二手房市場一般不吃香，這批舊房再次進(jìn)入二手房市場流通，很難有明顯優(yōu)勢。
對于城市發(fā)展來說，人才服務(wù)的價值遠(yuǎn)超眼前的經(jīng)濟(jì)得失。數(shù)量不夠、位置太偏等，都是在現(xiàn)有人才公寓中的常見問題，而收來的舊房一般在老城區(qū)，面積不大，周邊配套設(shè)施齊全，正好契合人才需求。
但在“代賣”模式下，以舊換新的推行遇到了更多難處。
“我們不合算。”在寧波一處新樓盤的售樓處，銷售人員連連擺手，得知記者來咨詢以舊換新政策后，介紹一下沒了熱情。
去年10月，在寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會倡議下，寧波13家開發(fā)企業(yè)的34個樓盤、23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與以舊換新。購房者可在活動參與樓盤中選定心儀的房源，新房房源鎖定30至90天，同時舊房掛到房產(chǎn)中介，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先銷售參與活動的二手房。這是“代賣”模式。
“我們不參加以舊換新活動。”銷售人員解釋，樓盤去年10月開盤，周邊軌交、醫(yī)院等配套設(shè)施比較成熟。對新項目來說，參與活動風(fēng)險很大。“若有購房者鎖定房源，我們便不能給其他客戶推薦，若幾個月后交易沒實現(xiàn)，認(rèn)購金再原路退回，我們會錯過很多次機(jī)會。”
而寧波另一個樓盤，開盤已兩年多。銷售人員稱，去年底，有5組客戶通過活動成功置換新房，但也有一組客戶因舊房沒賣出，不得已放棄新房、拿回認(rèn)購金。銷售人員直言：“這是政府的政策，但對開發(fā)商來說不劃算，如果舊房沒賣掉，新房空等一兩個月。”
記者詢問現(xiàn)在是否還能參加活動后，銷售人員回答，春節(jié)后還沒接待過參與“換新購”活動的客戶。
住房改善需求強(qiáng)烈
去年下半年，太倉面臨著樓市冷淡的困境。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年6月起，太倉二手房的參考均價就持續(xù)走低，6月每平方米1.58萬元，到10月跌到了每平方米1.4萬元，到目前為止，下跌的趨勢還在延續(xù)。
在政策出臺前，啟東市住建局于去年11月進(jìn)行了相關(guān)調(diào)研。“從2023年9月開始，二手房掛牌量一直有，但從掛牌到出手時間從半年到起碼一年，不斷延長。”葉華在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，二手房普遍存在有價無市的情況，市場轉(zhuǎn)化速度很慢。
“要想賣得掉，只能割肉出。”宣城的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也講得很直白，掛牌房源在增加，真正出手買房的卻很少，一兩年無人問津的舊房比比皆是。“尤其老房子的頂樓很難賣，年輕人不愿爬，老年人爬不動。”
新房的銷售情況也不樂觀。宣城以舊換新的報名地點在樓盤山水閑庭營銷中心。山水閑庭2023年5月開盤，均價每平方米1.2萬元，距今一年，仍有一半新房待售。
啟東城投拿出5個新建樓盤參與，其中，最早的樓盤已于2020年開盤，迄今未能清盤。“新房賣不掉，沒辦法回款。”這是開發(fā)商普遍面臨的問題。
近年來，購房者需求從“有房住”向“住好房”靠攏，改善型置換的購房群體逐漸凸顯。房產(chǎn)市場的剛性需求基本得到滿足，改善需求仍然非常強(qiáng)烈。
“我們問了業(yè)主，為什么掛牌出售二手房？”葉華說，“他們一部分需要流動資金，到外地購房；更多的需求是換房，想把老城區(qū)破舊、狹小的房子，換到新城區(qū)的大房子。”
但對于普通家庭來說，手頭現(xiàn)金積蓄很難再另外購買一套房子。賣掉二手房便成了實現(xiàn)改善的先決條件。
房產(chǎn)銷售和住房改善的兩頭需求都未滿足，房產(chǎn)流通的鏈條在哪個環(huán)節(jié)斷開了？幾位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士判斷：“房地產(chǎn)市場的信心亟待進(jìn)一步提升。”
房產(chǎn)以舊換新，是政府主導(dǎo)、國有房地產(chǎn)企業(yè)挑梁的一種“搭橋”嘗試。無論是“收購”還是“代賣”，都在嘗試借助可靠的“中間商”、縮短流通鏈條、加速房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
另外，在賣舊換新的整個過程中，如何保障資金安全、交付安全，時間銜接順暢，往往成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點所在。以舊換新的嘗試有望打通各個環(huán)節(jié)，讓買賣雙方都安心放心。
不斷完善的樓市新政
頗為有趣的是，長三角各地在以舊換新政策出臺的過程中，都不約而同學(xué)習(xí)了其他城市的經(jīng)驗，并結(jié)合自身情況進(jìn)行調(diào)整。
太倉可以稱作“收購”模式的“初創(chuàng)”城市。起初，太倉嘗試學(xué)習(xí)淄博的“代賣”經(jīng)驗，但研究后發(fā)現(xiàn)，“引入中介，只是幫置換者鎖定了新房房源，二手房出售難的問題依然在。”劉鵬飛說，收購模式則直接解決了二手房買賣問題，舊房的出售由國企來托底，在樓市低迷的背景下，這一模式效果更好。
“參考其他城市的經(jīng)驗，我們對兩種模式進(jìn)行了比較。”葉華說，調(diào)研之后，在政府辦組織下，財政、資規(guī)、國資、住建等多個部門共同商量，它們判斷，目前房地產(chǎn)市場還處在重組階段，代賣模式仍要求市場存在接手二手房的需求，更難出效果。
對于收購和代賣這兩種模式，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，前一種更具有創(chuàng)新性。代賣的模式，仍然要通過二手房市場去買賣，而國有企業(yè)將二手房收購回來，用于保障房、租賃房等，舊房與新房置換的環(huán)節(jié)被打通，也在引導(dǎo)房企進(jìn)行轉(zhuǎn)型。
作為誕生不足半年的樓市新政，以舊換新仍在不斷成長。
“舊房被收購后，還能返租，最長24個月。新房要明年底才交房，家里老人還住在舊房子里，當(dāng)中過渡期就不用再搬來搬去折騰了。”這項政策細(xì)節(jié)令錢敏十分安心。啟東也打算采取相似做法。城投已對舊房租金進(jìn)行同步評估。若參加置換的業(yè)主選定房源后還未交房，業(yè)主可以選擇支付租金，繼續(xù)住在原有房屋中。
太倉政策在實行過程中，根據(jù)客戶真實遇到的問題不斷改進(jìn)。例如，原來1套舊房置換1套新房，改為1套或多套舊房置換1套新房；之前舊房總價不得高于新房總價的60%，現(xiàn)在提升為80%；新政策還將舊房的施教服務(wù)區(qū)入學(xué)資格保留2年。細(xì)節(jié)上的調(diào)整更加讓利于置換人，也免除了他們的后顧之憂。
隨著政策實行的時間拉長，人們漸漸有了預(yù)料之外的驚喜發(fā)現(xiàn)。
記者在宣城老城區(qū)采訪，小區(qū)墻面斑駁，地面坑坑洼洼，近兩年部分小區(qū)實施美麗工程，墻面重新刷過，地面也鋪上柏油，但依舊不受年輕人待見。“都到商業(yè)廣場那邊去了。”老人三三兩兩做伴，坐在路邊曬太陽，和記者聊起來，“我們也想住電梯房。”以舊換新幫助他們實現(xiàn)愿望，不再艱難爬樓，可以和兒女團(tuán)聚。
啟東正在經(jīng)歷城市中心南移的過程。原先的中心城市擁堵，而城區(qū)南部經(jīng)過近10年的建設(shè)，醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)廣場、辦公場地等配套設(shè)施不斷完善，成為更契合當(dāng)下年輕人的生活圈。以舊換新加速了這一過程，配合城市布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地，一座更宜居的新城逐漸形成。
本報記者 鞏持平 李欣欣