下周起貸款即將重定價，一線城市松綁，百城房貸利率續創新低(3)
央行最新數據顯示，截至9月底，全國343個城市（地級及以上）中，119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市均已放寬下限，其中，95個下調了首套房貸利率下限，這些城市執行的下限較全國下限低10~40BP；24個取消了下限。9月，新發放個人住房貸款加權平均利率4.02%，同比下降32BP。
影響存量房貸利率調整空間的，除了發放時利率下限，還有所在城市的最新主流利率水平，以及對首套房的認定標準變化。中金公司研報指出，此前普遍大幅下調按揭貸款加點幅度的二三線城市，借款人受益存量房貸利率調整政策更明顯。
以湖北某地為例，據記者了解，部分去年、今年辦理的符合調整政策的存量房貸中，調整后利率在4%、3.9%。這也意味著，在1月1日重定價后，此類借款人按揭利率將進一步下行至3.9%、3.8%。
除了推動降低存量首套房貸利率、按季動態調整首套房貸利率政策外，今年央行還推動調降二套房貸利率下限40BP，由LPR+60BP降至LPR+20BP。
據華泰證券統計，12月百城首套、二套房貸平均利率環比11月分別下滑1BP、2BP至3.86%、4.41%，均再創2014年以來新低。分城市來看，目前僅一線城市首套房貸利率高于4%，僅7城二套房貸利率高于4.4%。
國金證券研報則顯示，受益于京滬樓市新政，帶動一線城市12月首套利率環比降低25BP，二套利率環比降低34BP。此前的12月14日，被視為樓市風向標的北京、上海一致對政策松綁，其中在房貸利率方面，兩地首套房貸利率均下調了45BP，二套房貸利率北京下調45BP～50BP，上海下調75BP～85BP。
明年LPR還有多少下行空間
年內，經歷了6月（10BP）、8月（15BP）兩次MLF降息，9月央行降準0.25個百分點，進而推動了LPR下調。
不過，宏觀經濟恢復仍待鞏固，尤其房地產復蘇節奏不及預期，不少企業依然面臨融資瓶頸，銷售端持續低迷。加上政府債增發考驗資金面流動性，市場一度對四季度降準、降息抱有較高預期。
2023年步入尾聲，大部分購房者的按揭貸款將在新年第一天迎來一年一度的重定價。
按照12月最新一期5年期以上LPR（貸款市場報價利率），重定價日在明年1月1日且于今年6月20日前辦理的房貸，利率將再降10個基點（BP）。
回顧年內，1年期和5年期以上LPR分別降息兩次和一次，累計降息20BP、10BP。對于房貸而言，相較于5年期LPR下調帶動的降息，年內的重頭是存量房貸利率調整。根據機構測算，目前百城首套、二套房貸利率均續創2014年以來新低，尤其12月京滬樓市政策松綁明顯帶動一線城市房貸利率下行。
在12月存款利率時隔3個月又迎新一輪集中下調后，多位機構人士對第一財經表示，接下來存款利率仍有下行空間，也不排除明年上半年MLF（中期借貸便利）進一步降息引導LPR報價下調的可能性。
存量房貸利率調整是年內重頭
所謂重定價日，即浮動利率貸款的借款人與銀行約定利率調整的日期，其中個人房貸重定價日為每年1月1日，或每年與貸款發放日對應的日期（對應日），以前者居多。
自2019年10月LPR改革后，我國房貸利率定價多數轉為錨定LPR即LPR加點模式，部分選擇固定利率的首套房貸借款人，在今年9月存量房貸利率調整后也均轉為LPR加點模式。
在明年1月1日，錨定LPR的存量房貸利率將按最近一個月（12月）相應期限LPR利率+合同約定的固定加點重新計算確定。央行12月20日披露的最新一期5年期以上LPR報價為4.2%。
回顧今年以來5年期以上LPR變動情況，僅在6月20日下調一次，幅度為10BP。這也意味著，重定價日后的最新房貸利率將由4.3%加點更新為4.2%加點。
縱觀2019年來長期限LPR調整情況，2019年12月20日、2020年12月20日、2021年12月20日、2022年12月20日、2023年12月20日5年期以上LPR報價分別為4.8%、4.65%、4.65%、4.3%、4.2%，累計下行60BP。
其中，面對房地產行業深度調整，2022年5年期以上LPR出現超預期非對稱下調，年內累計下行35BP。同期，1年期LPR則累計下行15BP。
但到了今年，隨著存量貸款與新增貸款之間利率懸殊，房貸政策的重頭戲轉向存量首套房貸加點調整。8月31日，央行、國家金融監管總局發布兩則通知，存量房貸利率正式迎來調整方案——自9月25日起，由金融機構新發放貸款置換存量首套商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。
從落地情況來看，存量房貸利率調整主要采取后一種方式，調整后的存量房貸利率需符合貸款發放時當地房地產政策，即不低于當時所在城市首套房貸利率政策下限。
根據央行披露數據，9月25日到10月1日政策實施首周，有98.5%符合條件的首套存量房貸利率完成下調。截至9月底，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅達到73BP，每年減少借款人利息支出1600億～1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。
一線城市松綁，百城房貸利率續創新低
加上央行多次調整首套房貸利率下限，近兩年房貸利率普遍呈下降趨勢，尤以政策重點引導的首套房貸最為明顯。
不過，在因城施策背景下，各地區之間或同一地區不同時期所執行的房貸利率下限差異較大，央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執行下限政策顯示，各地政策分段情況各異，其中多地首套房貸利率下限加點已降為負值，最多較LPR低60BP。
據《2022年第三季度中國貨幣政策執行報告》介紹，我國商業性個人住房貸款利率采用“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行、銀保監會（現國家金融監管總局）確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照“因城施策”原則確定當地商業性個人住房貸款利率下限；三是商業銀行層面，商業銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協商確定具體利率水平。