規(guī)劃局回應(yīng)小區(qū)百戶違建只拆一家：后又認(rèn)定125戶
■住戶
開(kāi)發(fā)商的樣板間閣樓有頂
收房后住戶也給閣樓加了頂
物業(yè)沒(méi)阻攔過(guò)
朱女士不明白
為何多家違建只給她家發(fā)強(qiáng)拆公告
樣板間違建咋沒(méi)人管？
城管在偏袒誰(shuí)？
■物業(yè)
閣樓上面是公區(qū)，不允許加建
前期銷(xiāo)售時(shí)存在宣傳問(wèn)題
■住建局
排查明確朱女士家屬于違建
■規(guī)劃局
向長(zhǎng)安區(qū)城管局出具違建認(rèn)定函
建議拆除
長(zhǎng)安區(qū)政府向朱女士家發(fā)出強(qiáng)制拆除違建公告
規(guī)劃局此后又認(rèn)定百余住戶違建
并打包出示了一份認(rèn)定函
■執(zhí)法局
其余百余戶已被認(rèn)定違建
但（打包）不符合認(rèn)定函收函規(guī)程
已退函給規(guī)劃部門(mén)
暫時(shí)無(wú)法執(zhí)法
朱女士住進(jìn)新房，一點(diǎn)兒也開(kāi)心不起來(lái)。她不明白，買(mǎi)房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的樣板間閣樓有頂，收房后她和其他住戶一樣也給閣樓加了頂，怎么就只給她家下發(fā)強(qiáng)拆公告。這究竟是怎么回事呢？華商大風(fēng)新聞?dòng)浾哌M(jìn)行了走訪。
>>講述：
照著樣板間裝修被認(rèn)定成違建
朱女士家住西安市長(zhǎng)安區(qū)清涼山居小區(qū)。新房位于小區(qū)疊拼別墅中的上疊位置。"總共四層，一二層是下疊，我們買(mǎi)的是三四層的上疊。"朱女士說(shuō)，下疊住戶帶院落和地下室，上疊帶閣樓和露臺(tái)。當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候看了樣板間，總共170多平方米，看著樣板間的閣樓挺大，很是心動(dòng)，2019年就定下了這個(gè)房子。
2021年，新房交付。朱女士說(shuō)，打開(kāi)新房時(shí)，里面三四樓之間是沒(méi)有樓梯的，樓頂?shù)拈w樓也沒(méi)有房頂，賣(mài)房的人說(shuō)這個(gè)都需要自己加建。朱女士家和其他收房者一樣，自己給室內(nèi)加樓梯，給閣樓加房頂。
2022年初，新房裝修好了，雖然還沒(méi)正式入住，但家人隔三岔五會(huì)去小住幾天。朱女士說(shuō)，沒(méi)想到新家迎來(lái)的第一個(gè)客人是城管執(zhí)法局的人，"大約是2022年3月前后，城管來(lái)說(shuō)我們的閣樓是違建，還拿出了自然資源和規(guī)劃局長(zhǎng)安分局（以下簡(jiǎn)稱規(guī)劃局）的違建認(rèn)定函。規(guī)劃局啥時(shí)候來(lái)調(diào)查過(guò)，我們?nèi)徊恢＜胰巳ヒ?guī)劃局問(wèn)情況，得到的答復(fù)是我家被人舉報(bào)，經(jīng)核實(shí)，舉報(bào)內(nèi)容屬實(shí)，閣樓加蓋和原來(lái)報(bào)備的情況不相符。"
>>疑問(wèn)：
樣板間的違法建設(shè)為啥沒(méi)人監(jiān)管
朱女士說(shuō)，他們?nèi)叶及堰@事兒想簡(jiǎn)單了，"我們起初一直以為職能部門(mén)的認(rèn)定是錯(cuò)的，為此各種申訴，告訴相關(guān)部門(mén)，我們買(mǎi)房的時(shí)候樣板間就是這樣修的。"
申訴沒(méi)起作用。2022年12月13日，長(zhǎng)安區(qū)城管局向朱女士家作出了《責(zé)令限期拆除決定書(shū)》，責(zé)令朱女士一家于2022年12月24日前自行拆除樓頂?shù)倪`法建設(shè)。朱女士不服，就此向長(zhǎng)安區(qū)政府行政復(fù)議。2023年4月23日，長(zhǎng)安區(qū)政府維持了長(zhǎng)安區(qū)城管局的責(zé)令限期拆除決定。
2023年5月17日，朱女士一家將上述兩家單位告上法庭。同年7月28日，法院認(rèn)為職能部門(mén)的認(rèn)定沒(méi)有問(wèn)題，判決朱女士家人敗訴。
朱女士想知道，樣板間是開(kāi)發(fā)商售房時(shí)的實(shí)物展示，小區(qū)能獲得職能部門(mén)的五證并被允許售樓，是如何通過(guò)相關(guān)職能部門(mén)監(jiān)管的？難道就任由開(kāi)發(fā)商用這樣的樣板間蒙騙消費(fèi)者嗎？
朱女士家的閣樓樓頂被認(rèn)定為違建后，2023年2月27日，她又到位于小區(qū)14號(hào)樓3單元302室的樣板間看了一下，并全程拍了視頻，"樣板間跟賣(mài)房時(shí)是一樣的，閣樓被裝修成一間茶室兼K歌房"。朱女士認(rèn)為，要拆，應(yīng)該第一個(gè)拆掉樣板間，并追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。她將樣板間違建情況反映給了規(guī)劃局。
>>走訪：
小區(qū)加蓋現(xiàn)象普遍物業(yè)稱開(kāi)發(fā)商前期宣傳有問(wèn)題
2024年4月15日，華商大風(fēng)新聞?dòng)浾邅?lái)到該小區(qū)。在小區(qū)側(cè)面的高層上望下去，疊拼別墅的頂層閣樓有些無(wú)頂，無(wú)頂?shù)拈w樓四面有墻，唯獨(dú)沒(méi)有房頂；有些加蓋了頂，還有個(gè)別的正在加蓋中……
朱女士說(shuō)，她家裝修時(shí)，物業(yè)就沒(méi)阻攔過(guò)，大家能加蓋閣樓房頂，都以為是合法的，畢竟當(dāng)初買(mǎi)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的樣板間就是如此展示。在朱女士的帶領(lǐng)下，記者來(lái)到樣板間查看，樣板間房門(mén)緊閉，朱女士給記者出示了樣板間內(nèi)部的視頻資料，記者從旁邊的高層望去，樣板間閣樓也的確有房頂。
"現(xiàn)在城管要拆我家閣樓的頂，這房頂拆了以后，以后咋住？"對(duì)于該問(wèn)題，該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說(shuō)，本來(lái)閣樓上面就是公區(qū)，不允許加建。對(duì)于朱女士家人提出樣板間也建了房頂?shù)膯?wèn)題，該物業(yè)經(jīng)理表示，房屋在前期銷(xiāo)售的時(shí)候，的確存在一些宣傳上的問(wèn)題。
對(duì)于只有朱女士收到強(qiáng)拆公告的事情，物業(yè)經(jīng)理認(rèn)為，這件事主要問(wèn)題還在于投訴朱女士的人，說(shuō)對(duì)方緊盯不放。
朱女士告訴記者，她住到此處從未與人結(jié)怨，但既然說(shuō)到了與人有矛盾，那可能就是與鄰居在建頂之時(shí)，她先于鄰居建好，為了防止下雨漏水的問(wèn)題，她家聽(tīng)了設(shè)計(jì)師的建議，將中間的公墻全部占滿，讓鄰居后期裝修時(shí)直接在他們砌好的墻上打鋼筋搭梁建頂，鄰居后來(lái)不愿意，她原計(jì)劃將占滿的部分再鑿掉。"但現(xiàn)在看來(lái)，不僅是鑿一部分的事情，而是全都要拆掉。"朱女士說(shuō)，究竟是誰(shuí)投訴了她，現(xiàn)在已經(jīng)不重要了，重要的是，如今看來(lái)這個(gè)頂誰(shuí)蓋都違法。
違法還有人加蓋？對(duì)該問(wèn)題，記者在小區(qū)詢問(wèn)了幾位住戶，有一戶業(yè)主對(duì)朱女士家被投訴的事情頗為了解，她說(shuō)，這事兒持續(xù)差不多有兩年時(shí)間了，但一直沒(méi)見(jiàn)執(zhí)法局來(lái)強(qiáng)拆，有些人就大著膽子繼續(xù)蓋，蓋個(gè)頂也不貴，但加了頂?shù)姆孔涌删投喑?0多個(gè)平方米，還是挺劃算的。她說(shuō)，如果不是有人投訴，如果不是有人來(lái)查，她也不知道這頂上加蓋是違建，因?yàn)闃影彘g就是這樣的。
4月21日上午，記者致電該小區(qū)的地產(chǎn)銷(xiāo)售電話，始終無(wú)人接聽(tīng)。隨后，記者以業(yè)主身份致電該小區(qū)的地產(chǎn)公司——西安市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，他要落實(shí)小區(qū)普遍搭建，為啥目前只拆個(gè)別住戶的問(wèn)題。另外，關(guān)于樣板間閣樓有房頂是否涉嫌消費(fèi)欺詐的問(wèn)題，他表示，這需要法律部門(mén)的認(rèn)定。業(yè)主有訴求，可以將問(wèn)題編發(fā)給他，他會(huì)逐一落實(shí)。
>>排查：
經(jīng)住建局排查規(guī)劃局又認(rèn)定125戶違建
果不其然，規(guī)劃局對(duì)該小區(qū)內(nèi)百余住戶的加蓋行為給予了違建認(rèn)定。
2023年8月27日，西安市長(zhǎng)安區(qū)人民政府在給群眾的網(wǎng)絡(luò)留言中，進(jìn)一步明確了朱女士家的違建行為，其中提到："某戶（朱女士家）在開(kāi)發(fā)商交房后，私將原樓頂上透空造型的四面墻進(jìn)行封閉，加建一處坡房頂，與原審批不一致，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》之規(guī)定，自然資源和規(guī)劃局長(zhǎng)安分局向長(zhǎng)安區(qū)城管局出具了《關(guān)于長(zhǎng)安區(qū)清涼山居小區(qū)某號(hào)樓樓頂違法建設(shè)的認(rèn)定函》，建議拆除。"此外，該答復(fù)中又稱，"根據(jù)區(qū)住建局排查結(jié)果，自然資源和規(guī)劃局長(zhǎng)安分局已于2023年3月16日、4月10日對(duì)該小區(qū)125戶及14號(hào)樓3單元302室售樓樣板間向長(zhǎng)安區(qū)城管局出具了違法建設(shè)的認(rèn)定函，建議拆除。"
2024年3月5日，長(zhǎng)安區(qū)政府向朱女士家發(fā)出強(qiáng)制拆除違法建筑的公告。朱女士從執(zhí)法局相關(guān)人員處意外得知，這公告只給她家一戶發(fā)了，說(shuō)其余的拆不了。
小區(qū)物業(yè)經(jīng)理稱，他在城管手里看到過(guò)單獨(dú)的三戶違建認(rèn)定函，分別是6號(hào)樓、8號(hào)樓和10號(hào)樓的部分住戶。但據(jù)他所知，強(qiáng)拆公告只給朱女士家下發(fā)了，他理解的是"城管一下子拆不完那么多，只能一戶一戶拆吧"。
>>兩部門(mén)"頂牛"：
城管不認(rèn)可規(guī)劃局的"打包認(rèn)定"
朱女士很氣憤："為啥我被區(qū)別對(duì)待？為啥不拆樣板間？城管這是在偏袒誰(shuí)？"朱女士認(rèn)為城管是選擇性執(zhí)法，跑去質(zhì)問(wèn)，得到的回復(fù)是，后面百余戶的認(rèn)定函是規(guī)劃局打包出了一份，不符合他們的收函規(guī)程，所以后面的認(rèn)定違建函退回給規(guī)劃局了。
朱女士的家人又去規(guī)劃局問(wèn)，被告知認(rèn)定內(nèi)容沒(méi)問(wèn)題，認(rèn)定函依然有效。
朱女士就此問(wèn)題向兩個(gè)部門(mén)的上級(jí)反映，雙方還是各執(zhí)一詞，都認(rèn)為自己沒(méi)問(wèn)題。
4月15日，朱女士當(dāng)著記者的面，再次向長(zhǎng)安區(qū)城管執(zhí)法局一執(zhí)法中隊(duì)詢問(wèn)，對(duì)方的回答依舊是："125戶認(rèn)定了違建，但不符合認(rèn)定函的收函規(guī)程，已經(jīng)退了，規(guī)劃沒(méi)來(lái)函，我們暫時(shí)無(wú)法執(zhí)法"。
就該執(zhí)法人員的說(shuō)法，當(dāng)晚，記者電話聯(lián)系西安市自然資源和規(guī)劃局長(zhǎng)安分局執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)楊姓工作人員。她稱："早在一年多前，城管局退到規(guī)劃局的認(rèn)定函，規(guī)劃局就沒(méi)接收。違法認(rèn)定我們已經(jīng)出給城管局了，他們退回，我們不予接收。我們只做違法建設(shè)的認(rèn)定，也就是它是否符合規(guī)劃的這樣一個(gè)認(rèn)定，從我們的認(rèn)定工作規(guī)程上來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有說(shuō)一戶一認(rèn)定這么一個(gè)要求，而且對(duì)于100多戶的違建，也不可能去給他們100多個(gè)認(rèn)定函……對(duì)我們來(lái)說(shuō)，我們這邊認(rèn)定工作已經(jīng)做完了。"
兩部門(mén)因此一個(gè)退函、一個(gè)不收，該狀況維持一年之久、僵持不下。
>>律師說(shuō)法
城管是否存在選擇性執(zhí)法？
觀點(diǎn)一：
城管執(zhí)法有先后順序
這并不違法
北京天達(dá)共和（西安）律師事務(wù)所賈永進(jìn)律師認(rèn)為，關(guān)于朱女士家與其他百余名業(yè)主加蓋的閣樓屋頂都被規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定為違法建筑，而城市管理執(zhí)法部門(mén)目前僅僅對(duì)朱女士家下發(fā)強(qiáng)拆公告，可能涉及選擇性執(zhí)法問(wèn)題，但選擇性執(zhí)法本身并非違法行為，執(zhí)法部門(mén)在執(zhí)法中采取一定策略，在一定時(shí)間范圍內(nèi)對(duì)不同執(zhí)法對(duì)象有先后順序進(jìn)行執(zhí)法，這并不違法。朱女士認(rèn)為執(zhí)法機(jī)關(guān)選擇性執(zhí)法，未對(duì)其他違法人采取執(zhí)法措施，其可向執(zhí)法部門(mén)及其上級(jí)部門(mén)舉報(bào)。
觀點(diǎn)二：
城管應(yīng)同一時(shí)段拆除全部違法建筑，否則有損執(zhí)法部門(mén)形象
陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、知名公益律師趙良善認(rèn)為，若規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定100多戶業(yè)主的房屋違建，那么城管執(zhí)法部門(mén)應(yīng)當(dāng)要求100多戶業(yè)主同一時(shí)間段拆除違建建筑，應(yīng)當(dāng)秉持一視同仁、法律面前人人平等的原則，而非只要求其中一戶拆除，不然，則是選擇性執(zhí)法，將降低執(zhí)法部門(mén)的公信力、損害執(zhí)法部門(mén)的形象。
開(kāi)發(fā)商是否涉嫌消費(fèi)欺詐？
觀點(diǎn)一：
如果開(kāi)發(fā)商售樓價(jià)格不包括閣樓，違建責(zé)任由購(gòu)房人承擔(dān)
賈永進(jìn)說(shuō)，這件事倒是牽出開(kāi)發(fā)商是否涉及欺詐的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的商品房，應(yīng)當(dāng)是合法的建筑，應(yīng)當(dāng)有合法的規(guī)劃手續(xù)，而小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)的頂層閣樓蓋上頂后被規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定為違法建筑，面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)損失由誰(shuí)承擔(dān)，這取決于銷(xiāo)售該房產(chǎn)時(shí)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的約定。
如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售和計(jì)算價(jià)格的范圍不包括閣樓，由于購(gòu)房人自行加蓋裝修導(dǎo)致違建，責(zé)任由購(gòu)房人自行承擔(dān)；相反，如果開(kāi)發(fā)商包括其銷(xiāo)售人員在銷(xiāo)售中明確表示過(guò)閣樓是銷(xiāo)售范圍內(nèi)的，則開(kāi)發(fā)商涉及了民事上的虛假陳述，構(gòu)成欺詐，依據(jù)《民法典》148條和157條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償購(gòu)房人損失的責(zé)任。
觀點(diǎn)二：
有關(guān)樣板間的說(shuō)明和承諾，即使未載入合同同樣有法律效力趙良善認(rèn)為，業(yè)主的一般認(rèn)知，是開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋應(yīng)與開(kāi)發(fā)商展示的樣板間一致。如果開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付的房屋與樣板間存在迥異、嚴(yán)重不符，那么開(kāi)發(fā)商的行為或涉嫌虛假宣傳，而虛假宣傳的背后則是誤導(dǎo)消費(fèi)者，存在消費(fèi)欺詐之嫌疑。
在法律框架內(nèi)，如果二者不一致，而且當(dāng)初宣傳的樣板間對(duì)購(gòu)房合同的訂立、對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響，那么依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條的規(guī)定，當(dāng)初宣傳的樣板間的說(shuō)明和承諾，即使沒(méi)有載入合同中，也同樣視為合同的內(nèi)容，其說(shuō)明和承諾同樣算數(shù)、具有法律效力，如開(kāi)發(fā)商違反其說(shuō)明和承諾，則屬于開(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并且有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而針對(duì)已收房且對(duì)房屋增添建筑的業(yè)主，如后續(xù)被執(zhí)法部門(mén)強(qiáng)拆，因?yàn)槿缟纤鲩_(kāi)發(fā)商具有虛假宣傳、消費(fèi)欺詐、違約的情形，所以開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償損失的責(zé)任。