內地客瘋搶香港住宅，香港人反向抄底深圳寫字樓，哪個租金回報更高？
深圳寫字樓市場。 梁寶欣/攝
本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道
香港樓市“撤辣”后，內地客涌入搶香港住宅。有意思的是，香港人則看上了深圳寫字樓。深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63億元，較2022年的全年17宗及3719萬元，宗數上升近1倍，金額大幅上升接近9倍。
“我自己的看法是，深圳寫字樓最壞的時機已經過去了。”3月6日，中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫在深圳中原地產舉辦的“穿越周期，探索深圳辦公新機遇”2024年寫字樓發布會上指出，現在深圳寫字樓市場已經從悲慘轉向復蘇，市場上開始有投資的需求。目前整體經濟呈現進中向好的態勢，隨著各種政策利好因素不斷釋放，市場預期信心將逐步恢復。
深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年深圳三大核心區域——福田、羅湖、南山的寫字樓租售單價，相較于歷史最高均有20%以上幅度的下滑，租金重回“1”時代，買賣回到“3”時代。在成交量方面，2023年深圳寫字樓一手成交套數同比上升107%，成交面積同比增長144%；二手辦公成交主要集中在核心區域，成交套數同比增長17%，成交金額同比增長72%；租賃成交套數同比增長41%，租金價格同比下跌14%。
買賣市場成交核心以價換量
據深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年深圳三大核心區域——福田、羅湖、南山的寫字樓租售單價，相較于歷史最高均有20%以上幅度的下滑，買賣回到“3”時代。
圖源：深圳中原寫字樓部
其中，福田和南山甲級寫字樓平均成交價分別為4.2萬元/平米和5萬元/平米，均較歷史高價下降29%；羅湖甲級寫字樓的平均成交價為3.1萬元/平米，較歷史高價下降22%。
雖然2023年深圳寫字樓買賣價格有所下降，但是買賣市場整體呈上升的趨勢，成交核心則是以價換量。
深圳中原寫字樓部相關數據顯示，2023年寫字樓一手成交套數同比上升107%，成交面積同比增長144%，成交金額同比上漲8%，買賣客戶需求主要以大面積段和自用為主。
二手辦公成交主要集中在核心區域，且市場價格回調明顯，成交套數同比增長17%，成交面積同比增長30%，成交金額同比增長72%，買賣客戶需求則以自用兼投資為主。
圖源：深圳中原寫字樓部
香港客戶積極入市
值得一提的是，深圳中原工商鋪部寫字樓一部總經理田慧在接受《華夏時報》記者采訪時表示，得益于去年9月“限外令”的取消，2023年深圳寫字樓市場一個很明顯的特點是香港客戶數量的增加，例如福田區的榮超經貿中心便是由香港客戶拍下。
深圳中原寫字樓部相關數據顯示，“限外令”前，中原成交比例中香港客戶占比一度高達到50%；在“限外令”后，香港客戶占比在10%以內；隨著“限外令”的取消，香港客戶積極入市，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63億元，較2022年的全年17宗及3719萬元，宗數上升近1倍，金額大幅上升接近9倍。
田慧還向記者進一步分析去年購買深圳寫字樓的客戶畫像。“（去年）第一波成交的（香港客戶），實際上是一直在深圳的香港人，因為他們對深圳市場很了解，對價格也很了解，所以有比較好的盤推薦給他們的時候，會下手特別快，覺得是個機會，想搶第一波成交。（他們買寫字樓）一方面是有自用的，另外一方面也有純投資的。純投資就代表著，他們自己有運營能力，可以把回報率拉得更高。另外，他們覺得這個價格確實很便宜，可能看好之后加一點點價格，也能出售掉。”田慧說道。
據了解，2023年9月，深圳商業對港澳人士放開限購，香港個人購買商業物業不限套數，個人名義放開境外結匯付款，這也意味著，在深圳執行了長達16年多的“限外令”得以松綁。
上述提及的深圳“限外令”源于2007年。2007年7月，深圳國土資源和房產管理局發布的《關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》規定，境外機構（經批準從事經營房地產業的企業除外）只能購買用于辦公所需的商品房（辦公類），港澳臺地區居民和華僑、在境內工作、學習超過一年的境外個人只能購買一套用于自住的商品房（住宅類）。
深圳中原工商鋪部香港客戶成交宗數、金額及占比。 圖源：深圳中原寫字樓部
田慧還預測，2024年深圳寫字樓市場交易中香港客戶占比會持續上升。有意思的是，香港人反向抄底深圳寫字樓，而香港樓市“撤辣”后內地客瘋搶香港住宅。哪個租金回報更高？
鄭叔倫在發布會上指出，“香港住宅租金回報其實不高，最多只有2厘。”而田慧則提到，寫字樓有一個最大的特點，就是高租金回報率。此外，她還比較了位于福田中心區三類產品的租金回報率，其中榮超經貿中心（寫字樓）的租金回報率是6厘，深業上城（公寓）的租金回報率是2厘，雅頌居（住宅）的租金回報率是1.1厘。
圖源：深圳中原寫字樓部
田慧還說道，“深圳核心區的寫字樓除了自用以外，它還可以用來投資，投資回報率基本在5厘以上。”
寫字樓租賃市場“量增價跌”
2023年深圳寫字樓租賃市場呈現出“量增價跌”的特征。深圳中原寫字樓部數據顯示，2023年深圳寫字樓租賃成交套數同比增長41%，租金價格同比下跌14%，成交金額同比增長4%；面積同比增長102%。
值得一提的是，中小企業成為了深圳寫字樓租賃市場的主力需求，但由于目前經濟運行仍處于恢復期，部分企業租賃決策較為謹慎，消費降級導致預算持續收縮，小面積、低租金的需求相應增加。
此外，2023年深圳甲級寫字樓租賃熱門區域，主要以福田CBD、南山科技園、羅湖筍崗等配套設施較為完善的區域為主，跨區選址推動了多中心的格局形成。
圖源：深圳中原寫字樓部
不過，2023年深圳核心區域甲級寫字樓租金較歷史最高單價有著較大降幅，像位于福田的嘉里中心，租賃歷史最高單價為480元/平/月，2023年的租賃單價為300元/平/月。
寫字樓市場將迎來三方面機遇
田慧指出，2024年度深圳寫字樓市場將迎來三方面機遇。首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客戶積極入市，2023年深圳中原工商鋪部港人成交33宗、3.63億元。寬松的市場環境、優惠的稅費及貸款政策等，令投資市場更活躍，預計2024年香港客戶的比重會穩定增長。
其次是供應端，新增寫字樓供應主要集中在超總、前海桂灣片區，優質項目受關注。且全市供應量創歷史新高，核心區一手買賣供應在逐漸減少，非核心區域壓力山大，價格下調勢在必行。
最后是需求端，寫字樓長期穩定的投資回報率吸引中長期投資客紛紛入場，以福田中心區的寫字樓、公寓、住宅三類產品為例，寫字樓租金回報率遠超居住類產品；同時，核心區域絕對的低價和較低的空置率成為大資金避險的優選，非核心但便捷的交通和較低的租金令中小的企業承租活躍。