預(yù)售制遭空前質(zhì)疑 專家稱房地產(chǎn)深層改革迫在眉睫
近日，一條“商品房預(yù)售制將取消”的消息在網(wǎng)上盛傳，預(yù)售制存廢之爭引發(fā)網(wǎng)友熱議，廣受社會(huì)關(guān)注。被奉為我國房地產(chǎn)行業(yè)基石的預(yù)售制究竟是存是廢？其凸顯出的我國房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革又該如何推進(jìn)？
傳言牽出預(yù)售制存廢之爭
8月2日，一條住建部正在研究“取消商品房預(yù)售制”的消息在網(wǎng)上盛傳。盡管關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。
商品房預(yù)售制度俗稱“買期房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給消費(fèi)者，并由購房者支付定金或者房價(jià)款。一般認(rèn)為，我國商品房預(yù)售制度始于1994年。
“預(yù)售制最初的宗旨是解決部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足的問題，以加快城鎮(zhèn)住房建設(shè)。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前為預(yù)售制辯護(hù)的聲音主要觀點(diǎn)是，取消預(yù)售制將降低房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿效應(yīng)，導(dǎo)致商品房供應(yīng)不足，抬高房價(jià)。
大多數(shù)普通購房者認(rèn)為，正是房地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿導(dǎo)致開發(fā)商的高負(fù)債激進(jìn)戰(zhàn)略，推高地價(jià)和房價(jià)。最近的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，75%的網(wǎng)民認(rèn)為應(yīng)該取消預(yù)售制，因?yàn)椤伴_發(fā)商將只在圖紙上存在的房子拿出來賣，助長了投機(jī)資金的涌入，致使房價(jià)居高不下”。
一些分析人士稱“預(yù)售制是一項(xiàng)偉大發(fā)明”，但多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為，預(yù)售制是典型的不公平交易，應(yīng)該取消。網(wǎng)友“另類的公益”認(rèn)為，在商品房預(yù)售制下，受傷的一直是老百姓，這種不對等的交易制度早就該取消了。
弊端隨調(diào)控深入逐漸增多
預(yù)售制度以其高杠桿效應(yīng)增加了樓市供給。但實(shí)行十多年來，預(yù)售制度的弊端逐漸顯現(xiàn)，這一中國房地產(chǎn)行業(yè)基本制度正遭遇空前的質(zhì)疑。
眾多網(wǎng)友和消費(fèi)者表示，預(yù)售制違背了“一手交錢，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則表示，預(yù)售制最大的問題就是其巨大的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商的有限資本發(fā)揮出巨大的乘數(shù)效應(yīng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展，購房者被裹挾到樓市泡沫之中。
預(yù)售制弊端隨著樓市調(diào)控深入而逐漸增多。2012年3月29日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被債權(quán)人向法院申請破產(chǎn)清算。金星房產(chǎn)開發(fā)的西城時(shí)代家園項(xiàng)目的幾百名業(yè)主面對的情況是：房款已經(jīng)全部支付，但交房遙遙無期。
同樣是在杭州樓市，今年5月，密集發(fā)生了多起“房鬧”事件。業(yè)主紛紛表示，因?yàn)榉课蓊A(yù)售，讓自己支付房款和拿到房子有一兩年的時(shí)間差，期間的市場波動(dòng)為什么要讓業(yè)主承擔(dān)？業(yè)內(nèi)人士表示，“房鬧”出現(xiàn)和商品房預(yù)售制有直接關(guān)系。
有分析認(rèn)為，在現(xiàn)行的房產(chǎn)開發(fā)體制下，預(yù)售制對推高房價(jià)難辭其咎。
行業(yè)深層次改革迫在眉睫
預(yù)售制存廢之爭凸顯出房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革的迫切性。專家表示，樓市預(yù)售制度對開發(fā)商資金補(bǔ)給、商品房供給有積極作用，但是隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入、房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，以預(yù)售制為代表的房地產(chǎn)行業(yè)深層次改革迫在眉睫。
多位專家表示，從長遠(yuǎn)來看，取消商品房預(yù)售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，不過，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為，目前，我國整體金融創(chuàng)新相對滯后，房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限。即使取消商品房預(yù)售制度，預(yù)售活動(dòng)也不會(huì)自動(dòng)終止，而是以私下交易等違規(guī)形式繼續(xù)存在，反而會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場秩序，加大調(diào)控難度。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，在不能即刻取消預(yù)售制的情況下，關(guān)鍵是要從嚴(yán)監(jiān)管預(yù)售款。
專家同時(shí)表示，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，應(yīng)在此“窗口期”，對預(yù)售制進(jìn)行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進(jìn)度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)。可以在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步做到不再實(shí)行預(yù)售。