01

舊改地出一塊火一塊

老城區(qū)被壓抑得太久？

2020年是南寧舊改年。

伴隨著舊改同時(shí)進(jìn)行的，是老城區(qū)熱度的重新回歸。

去年已經(jīng)能明顯感覺到，熱門盤往往都是老城區(qū)的舊改地，基本出一塊火一塊。

不信你數(shù)一數(shù)，老城區(qū)幾大熱盤紅盤，哪一個(gè)不是舊改出身？

比如，南寧五里亭舊城改造項(xiàng)目，十幾年前就有傳聞了，但直到2018年12月29日，隨著南寧市五里亭蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的正式關(guān)閉，這個(gè)項(xiàng)目才算邁出了關(guān)鍵性的一步。（此前我曾寫過，老鐵們自行回顧：五里亭，再見！五里亭，你好！）

2019年11月21日，廣西南寧冠能投資有限公司（大股東：洋浦地產(chǎn)）以熟化人身份拿下位于西鄉(xiāng)塘區(qū)明秀西路以東、東西快速路以北93.39畝舊改地（原五里亭蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，現(xiàn)洋浦星1期）。

拿地結(jié)束后，官宣海報(bào)出爐，案名為：洋浦星。

隨后，洋浦星三個(gè)字成為活躍在各大購(gòu)房群的熱點(diǎn)。時(shí)不時(shí)還有老鐵到后臺(tái)留言，問驢哥這個(gè)盤有啥新動(dòng)靜。

如果你問我，舊改盤為何受熱捧？

第一，老城區(qū)土地稀缺，決定了區(qū)域內(nèi)只有零星的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。加上舊改項(xiàng)目難度大，周期長(zhǎng)，所以物以稀為貴，出一塊被搶一塊。

第二，政府也在有意識(shí)地改變老城區(qū)面貌。任何一個(gè)城市發(fā)展都不可能一味外拓新區(qū)，一定是新舊交替式發(fā)展。

老城區(qū)是一座城市的根基，不能丟，也丟不了。

02

回顧過去8年

我看到了樓市「風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)」

富豪都是「時(shí)勢(shì)」造就的，80年代下海，90年代炒股，00年代炒房，10年代比特幣……

但凡踩中一個(gè)，都能實(shí)現(xiàn)財(cái)富階層跨越。

樓市也是如此。踩中了2009年、2017年買房，閉著眼睛都能賺錢。

每個(gè)城區(qū)都有自己的「勢(shì)」，踩對(duì)勢(shì)同樣很重要。今天我們重點(diǎn)來說西鄉(xiāng)塘。

2012年~2014年，限購(gòu)限貸下的樓市調(diào)控周期，是剛需盤的天下。以瀚林御景、正恒國(guó)際廣場(chǎng)、保利愛琴海、瀚林新城等項(xiàng)目為代表的剛需盤，銷量占據(jù)南寧樓市半壁江山。那個(gè)時(shí)候，西鄉(xiāng)塘樓市風(fēng)頭無兩。

2015年以后，五象新區(qū)迅速崛起，全區(qū)投資客涌向新區(qū)。西鄉(xiāng)塘核心地段優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)有限，新盤宣傳發(fā)聲少，每次出一個(gè)新盤很快就被賣完，造成了在樓市聲音越來越弱的感覺。

西鄉(xiāng)塘的江湖地位被忽視，西鄉(xiāng)塘的需求同樣被忽視。于是，客戶開始向外流失。

2020年，舊改是西鄉(xiāng)塘的「勢(shì)」。ZF也在有意識(shí)地提升老城區(qū)面貌。

首先是修修補(bǔ)補(bǔ)型的舊改，今年初廣西住建廳印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2020年全區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》，涉及南寧240個(gè)老舊小區(qū)改造。

其次是推倒重建型的舊改，如已經(jīng)著手的五里亭舊改、南棉舊改、北大客運(yùn)中心舊改等，和籌備中的南鐵1500畝、火車站近5000畝，及五一中路5000畝舊改等等。

主城外擴(kuò)，城市邊界變遠(yuǎn)。同樣的單價(jià)，成熟度更高的老城區(qū)，吸引越來越多剛需改需選擇回歸。

03

別拿青春等明天

新區(qū)真不一定適合你

再上一組數(shù)據(jù)，直觀來看新、老城區(qū)土地供應(yīng)。

今年3月，南寧自然資源局官宣了一則2020年南寧年度供地計(jì)劃，總量11880畝，其中住宅占據(jù)半壁江山：5830畝。

供地手冊(cè)上，五象新區(qū)今年計(jì)劃供地量2000余畝。舊改地也有，我粗略數(shù)了數(shù)，一共有13個(gè)項(xiàng)目，涉及江南、西鄉(xiāng)塘兩個(gè)城區(qū)，包含水街舊改、南棉舊改、朝陽(yáng)舊改等老城區(qū)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，一共760畝。

新區(qū)土地供應(yīng)是主城區(qū)舊改地的接近3倍。還要我怎么暗示你主城優(yōu)質(zhì)土地稀缺？

半年以前，洋浦地產(chǎn)拿下五里亭舊改地塊后，便備受市場(chǎng)關(guān)注。這塊地前身是有著23年歷史的五里亭蔬菜批發(fā)市場(chǎng)。大家都期待的是，洋浦能否在城西這個(gè)C位打造出一個(gè)驚艷作品。

洋浦星位于大學(xué)東路19號(hào)，緊鄰地鐵1、5號(hào)線（在建）雙地鐵口廣西大學(xué)站。

驢哥常年混跡于西鄉(xiāng)塘，親身感受到這里生活便利程度簡(jiǎn)直令人發(fā)指。

西大板塊，在鐘愛老城區(qū)的人眼里，可以用三個(gè)詞來形容：配套全、接地氣、有情懷。

這里有地鐵1、5號(hào)線交匯，有東西向快速路直通南寧東站，有多座橋梁連通邕江南北；南寧百貨大樓新世界店、沃爾瑪、北京華聯(lián)、農(nóng)院路、南鐵等大小商業(yè)......成就了煙火氣十足的西大商圈，方圓2公里內(nèi)吃喝玩樂不愁；新秀公園、邕江濱江公園，南寧動(dòng)物園也在這里集合……

我數(shù)了數(shù)，以洋浦星為原點(diǎn)，周圍有廣西醫(yī)科大第二附屬醫(yī)院、南寧市第八人民醫(yī)院、廣西民族醫(yī)院等不下6家醫(yī)院，有廣西大學(xué)、廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院等多所高校，也有如西大附中這樣全區(qū)知名的民辦學(xué)校。

敢問哪個(gè)新區(qū)的便利度能有如此之高？反正我是沒想到。

有多少老鐵手握新區(qū)的房，卻一直不去住。原因我估計(jì)有很多，但有一點(diǎn)肯定是「離不開老城區(qū)的熟」。

除了這些，洋浦星拿地時(shí)要求配套一所12班幼兒園、和一所24班的小學(xué)，小學(xué)暫定名為：五里亭第四實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

早有消息稱，該小學(xué)將引入衡陽(yáng)路小學(xué)教育體系（可以理解為是衡陽(yáng)路小學(xué)分校，因去名校運(yùn)動(dòng)不能這么叫）。

衡陽(yáng)路小學(xué)是西鄉(xiāng)塘數(shù)一數(shù)二的學(xué)校，師資力量雄厚。如果真能實(shí)現(xiàn)，將給洋浦星加不少分。

04

從五象到五里亭

產(chǎn)品迭代升級(jí)，洋浦依舊靠譜？

既然今天要寫洋浦星，就一次說個(gè)透。

長(zhǎng)久以來，南寧樓市缺好房子，西鄉(xiāng)塘也缺好房子。

洋浦星去年拿地后官宣：地標(biāo)之上再造地標(biāo)，在五里亭拼搏的歷史沉淀下，賦能更新，依托地鐵廣西大學(xué)站便捷交通，打造40萬㎡全配套大城，建造甜蜜多彩星生活。

上個(gè)月項(xiàng)目開放城市更新咨詢點(diǎn)，越來越多信息對(duì)外釋放。我特地去踩了個(gè)盤。

漂亮的置業(yè)顧問介紹，洋浦星總占地約170畝，分兩期開發(fā)，產(chǎn)品涵蓋高層住宅、公寓、商業(yè)、鄰里中心。住宅以南北通透板樓設(shè)計(jì)為主，采用新亞洲建筑風(fēng)格，建筑面積約90~147㎡。

說實(shí)話，舊改盤大多受地塊條件制約，地塊零散或者形狀不規(guī)則，洋浦星的地塊很方正，這點(diǎn)在舊改盤中實(shí)屬難得。

地塊方正的優(yōu)勢(shì)是擴(kuò)寬公共空間，也使得園林有更大發(fā)揮空間。

于是洋浦星做出了西大板塊難得的大社區(qū)全地形中庭園林，4.5萬平方米新亞洲風(fēng)格的景觀園林，環(huán)小區(qū)420米全地形跑道，全齡兒童運(yùn)動(dòng)樂園，和風(fēng)情度假雙泳池，并在架空層做了豐富的公共空間。

這些年來，在南寧老鐵的眼里，洋浦地產(chǎn)雖然是地產(chǎn)新兵，項(xiàng)目品質(zhì)和口碑一直都不錯(cuò)，給人的總體感覺是靠譜、嚴(yán)謹(jǐn)。

置業(yè)顧問小姐姐說，洋浦星會(huì)延續(xù)江山御景、御景山的可靠品質(zhì)，采用雙入戶大堂，且項(xiàng)目樓棟多采用板樓設(shè)計(jì)，這意味著會(huì)有很多南北朝向的房子。

單看這些規(guī)劃指標(biāo)，不用說剛需盤了，恐怕一些號(hào)稱改善的盤都不一定能做到。

此前項(xiàng)目已經(jīng)劇透了一波戶型圖。

從戶型設(shè)計(jì)上看，無論是90㎡的剛需戶型，還是135㎡的改善戶型，每一戶的入戶，都設(shè)計(jì)了玄關(guān)位，這樣的好處是住著更舒適。畢竟誰(shuí)都不想回家一進(jìn)門無處放鞋放包。

90㎡三房戶型，大部分是全南朝向，每間臥室都配置有陽(yáng)臺(tái)或飄窗，主臥套間開間3.1米，L型廚房與生活陽(yáng)臺(tái)相連，剛需住著也不必將就。

127㎡四房戶型，為板樓設(shè)計(jì)，「雙臥+客廳+陽(yáng)臺(tái)」朝南設(shè)計(jì)，南北對(duì)流雙陽(yáng)臺(tái)，這樣的產(chǎn)品在老城區(qū)真心不多見。想象一下，夏天小風(fēng)一吹，愜意的很。

洋浦星在戶型圖上還做了一個(gè)貼心的設(shè)計(jì)，對(duì)每一個(gè)房間的尺度，做了精致的測(cè)算。按家具的真實(shí)尺度做了擺放設(shè)計(jì)。

說真的，號(hào)稱用食品級(jí)標(biāo)準(zhǔn)做地產(chǎn)的洋浦，想的真夠細(xì)致了。

首期推啥產(chǎn)品我也打聽清楚了。

小姐姐介紹，項(xiàng)目首推10、11、15號(hào)樓90~135㎡三、四房戶型，毛坯銷售，預(yù)計(jì)本月底開放營(yíng)銷中心，現(xiàn)在誠(chéng)意登記可享受開盤95折優(yōu)惠。

05

這段是送的

最后還是說說我對(duì)洋浦這家企業(yè)的感覺吧。

「廣西糖王」的身份很多老鐵已經(jīng)知道了， 在五象新區(qū)開發(fā)的御景山和江山御景項(xiàng)目品質(zhì)上有口皆碑，這是一家在南寧為數(shù)不多的0差評(píng)開發(fā)商，希望洋浦可以保持優(yōu)良傳統(tǒng)，在最有「味道」的土地上蓋出對(duì)得起這片土地的房子，成為一家合格的城市發(fā)展商。

值得一提的是，我在之前與洋浦的合作中發(fā)現(xiàn)，它家的回款是真快，這也從另一方面佐證了這家開發(fā)商的德行。

／End.