租房不到一個月，退租遭房東“提燈定損”索賠萬元，律師解讀！房東女兒被開除？
日前，來自江西上饒的陳女士發視頻稱，自己退租時遇房東索賠萬元。該事件引發公眾熱議。
據央視網《新聞+》，陳女士提供給記者的視頻顯示，一名男子拿著探照燈對房內設施及物品逐一檢查并貼上黃色標記。檢查完畢之后，男子列出一份詳細清單，其中包括床、實木門、窗簾、蹲坑、廚房門、外墻磚等的賠償費用，共計10884.95元。
陳女士向記者表示，這樣的賠償要求十分過分，她不能接受。
3月29日，江西上饒玉山冰溪街道辦事處就該事件發布情況通報稱，2023年9月5日，租戶陳某為小孩就學方便，與冰溪街道東門村城東安置區居民郭某某簽訂了租房合同，并與吳某某合租。9月27日，陳某與吳某某到東門村委會反映，因小孩上下樓吵鬧問題與郭某某引發矛盾，表示要退租，但郭某某以家具遭受損壞為由，不予退租金和押金。
根據通報，村委會介入調解后了解到，租房期間，因小孩玩鬧致使郭某某家墻角、扶梯、柜門等受損，雙方就賠償事宜意見不一產生糾紛，期間郭某某對出租房進行了檢查，并列出10884.95元的賠償單，租戶未認可該賠償單，后村委會組織雙方多次協商，于10月8日達成協議，由陳某、吳某某各支付郭某某2000元賠償款，并當場簽訂協議書，陳某、吳某某當即退租，陳某搬至附近租住。
“提燈定損”房東女兒被開除？
當地街道辦回應
據上游新聞報道，當事人小陳在視頻中稱，自己因為小孩讀書在玉山縣城東小學附近租房。退租時，房東竟然拿著燈一點一點檢查墻壁、床、櫥柜、門框、板凳等，并逐一貼上黃色標記。之后，房東列出一張清單（清單顯示月租金為1200元），詳細列出了油漆、床、實木門、窗簾、蹲坑、廚房門、外墻磚、地磚等需要支付的損傷補償以及由此產生的工資，最后還有一筆2000元的“其他損傷補償費”，合計10884.95元。小陳認為，“房東就是想訛錢。”
小陳稱，事情發生在去年，自己已經賠償2000元，但是“最近人身安全受到威脅”，發布視頻只希望保障自己與家人的安全。
房東郭某某用燈檢查廁所。視頻截圖
房東郭某某檢查塑料板凳。視頻截圖
此事隨即被網友命名為“提燈定損”，并引發熱議。有網友表示，“房東是打算重新裝修房子，讓租客承擔這筆費用吧？”“這種行為難道還不構成敲詐勒索么？”
值得注意的是，還有多位網友稱，涉事房東在東門村城東安置區修建的這棟樓超過3層，屬于違建，并已經向有關部門投訴舉報。上游新聞記者就此事致電房東郭某某和玉山縣住建局，但一直未得到回應。
此外有網友稱，房東郭某某的女兒因為此事已被所在單位開除。冰溪街道辦事處工作人員表示，“我沒聽說，在沒有調查清楚之前，也不好做任何回應。”
如何“定損”房東說了算？
據央廣網報道，對此，北京市京都律師事務所李澤瑞律師認為，“退房驗收是房東的權利，不管他用什么奇葩嚴苛的檢查都沒問題，但是定損索賠萬元就不一定合理。”李澤瑞律師介紹，民法典第七百一十條規定，承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。第七百一十三條同時還規定，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
李澤瑞律師表示，“簡而言之，出租屋墻體時間久了會變色，是正常損耗。如果承租人正常使用租賃物，租賃物出現正常損壞，應當由出租人承擔維修費用。比如，屋內的燈泡壞了，花灑老化不能使用等等。”所以，租房時只要不是人為造成的損壞，租客并非一定要承擔責任。
而有網友認為的“房東構成敲詐勒索”則并不涉及。李澤瑞律師介紹，構成敲詐勒索最重要的兩個構成要件，分別是行為人取得他人財物是無法律依據的，即行為人主觀上具有非法占有他人財物的故意。另一個就是，行為人使用了威脅、恐嚇或者要挾等手段。
央視網《新聞+》北京中銀律師事務所律師高婷婷表示，承租人支付的租金實質上已經包含了房屋自然損耗的對應價值，租客對自然損耗不需要承擔責任。因此在正常的損耗范圍之內，承租人退房時無須另外補償。
《新聞+》記者：退租時，如何判定房屋損失？
高婷婷：房屋作為一種租賃物，在出租過程中是一定會有損耗的。出租人在出租房屋時，應預料到隨著使用時間的變長，房屋的價值一定會變小，所以在制定租金時，也應考慮折舊價值。
但當造成人為過錯性的損失時，租客應當進行賠償。這種情況需要對比損壞所造成的結果和物品原狀之間的差距，比如給對方比較貴重的家具造成了明顯破壞，因為使用不當導致對方配置的家電、房屋主體結構或房屋表面有明顯破損，原來墻上沒有洞，但因人為原因產生了洞等，這些必然是一種損失。
損失的賠償形式可以是恢復原狀，或者按照房主自行修復所支出的費用進行金額補償。但賠償要考慮經濟性，賠償過程要體現公平性、合理性與過錯的相當性。
《新聞+》記者：退租時遇到賠償糾紛，租客應如何保護自身權益？
高婷婷：首先，需要核實房東主張的金額是否合理，可以要求房東出示完善的購買或支付憑證，核對發票、購買記錄的真實性。
其次，如果確實需要修復，房東應提前告知租客價格，如果價格遠超市場價格和維修的必要價格，租客不認可，可以提出自己進行修復和維護。
最后，如遇強制索賠且索賠金額明顯與實際損失不符的情況，租客要保留好相關證據，采取法律手段，維護自身權益。
《新聞+》記者：租房時，還需要注意哪些事項？
高婷婷：第一，要制定比較完備的租賃合同，對房屋的用途及正確使用方法進行約定。在租金的制定上，要對未來的行為有預期。
第二，除了約定之外，在交付房屋時，要做好交割清單，寫明交付的房屋狀態如何，配置如何。如果是特殊房屋，有特殊家具，要特別標注。
第三，交付房屋時，雙方可以進行錄像或拍照，達成對房屋出租時狀態的共識。房東驗收房屋時，就可以用清單和當時留下的影像進行比對，如果出現正常損耗之外的明顯破壞，可以要求租戶賠償；如果是自然損耗，則不能要求租戶支付賠償費用。
編輯|何小桃 蓋源源
校對|王月龍
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